Экспертиза земельных участков. Экспертиза по разделу земли.экспертиза по разделу дома

Экспертиза связанная с разделом домовладения (экспертиза по разделу земли, экспертиза по разделу дома), определения порядка пользования при рассмотрении судами споров о праве собственности на недвижимость жилищной сферы.

Землеустроительная экспертиза (экспертиза земельного участка) входит в состав рода судебной экспертизы – судебная строительно-техническая экспертиза. Земельная экспертиза (экспертиза по разделу земли) в комплексе со строительной экспертизой решает следующие вопросы:

• определяет стоимость спорного домовладения (земельного участка с находящимися на нем постройками);
• устанавливает возможность реального раздела домовладения (выдела части земли в натуре и выдела части дома в натуре) в соответствии с идеальными долями в праве;
• разрабатывает варианты раздела спорного домовладения (выдела части дома и земли в натуре);
• при невозможности выделения идеальных долей разрабатывает варианты выдела долей с отступлениями от идеальных долей (долей в праве);
• определяет стоимостное и натуральное выражение отклонения от идеальных долей в праве по каждому из предложенных экспертизой вариантов;
• устанавливает какие виды строительных работ необходимо выполнить для переустройства помещений в разделяемом доме, определяет объем и стоимость работ и материалов, необходимых для переоборудования.
• если реальный раздел (выдел доли в натуре) невозможен, определяет порядок пользования.

В случаях значительного физического износа построек следует констатировать невозможность раздела, либо отразить в заключении зависимость возможности раздела от необходимости ремонта (замены) указанных конструкций. Оценка признаков физического износа производится по специальной экспертной методике. Если величина износа спорного дома превышает предельные величины (65% и 70%), экспертом констатируется факт невозможности дальнейшей эксплуатации строений и следовательно их раздела.

Экспертиза по разделу земли.

Съемка участка малой площади (до 0,5 га) должна проводится с использованием стальной (или пластиковой) мерной ленты и рулетки. Границы участка замеряются по всей длине, а в случае, когда границы застроены и не дают возможности сделать это обычным порядком, необходимо провести дополнительные промеры.

Каждый земельный участок имеет в натуре физические границы: закрытые (заборы, ограды, строения и прочие сооружения), а в ряде случаев и открытые (канавы, межевые знаки, вешки и пр.). Измерение участка производится по осевым линиям оград, расположенных между участками, и по внешней стороне оград, выходящих на улицы, проезды, площадки, – при отсутствии знаков (закрытых и открытых границ), без которых трудно точно установить границы земельного участка.

При съемке участка применяется метод вспомогательных линий, называемый также способом засечек, который позволяет установить положение искомой точки путем пересечения лучей от двух ранее установленных или заданных точек.

Обмеряются и заносятся на эскиз все строения постоянного (т.е. не временного) типа, связанные с землей фундаментами или столбами, а именно:

• основные строения (жилые дома);
• строения служебного назначения: сараи, навесы, уборные и т.д.;
• сооружения: ограды, заборы, колодцы, тротуары и пр.

Не подлежат фиксации и исследованию переносные строения.

Выступающие части строений  толщиной до 10 см и шириной до 1 м не замеряются и на эскиз не наносятся. Все остальные выступы в строениях замеряются, наносятся на эскиз и включаются в общую кубатуру строения.

Определение порядка пользования земельным участком требует четкого представления о его соответствии идеальной доле. Понятие идеальной доли подразумевает, что собственнику предоставляется в пользование земельный участок, в точности соответствующий его доле, указанной в правоустанавливающих документах либо в определении суда о назначении экспертизы.

Определение порядка пользования земельным участком предполагает наличие участков общего пользования, площадь которых учитывается в размере выделяемого участка.

При определении порядка пользования земельным участком либо при его реальном разделе, в зависимости от поставленных судом условий и специфики исследуемого домовладения, экспертом решается один из трех основных вариантов задач:

1. преобразование земельного участка в соответствии с идеальными долями собственников (с отступлением от идеальных долей) с выделением двух (или более) участков с самостоятельными входами без устройства участков общего пользования. В том случае, если земельный участок является собственностью владельцев строений домовладения, такое преобразование спорного участка считается его реальным разделом;
2. определение порядка пользования земельным участком с предоставлением в пользование сторон одного (или более) общего участка для обслуживания строений, обеспечения доступа к инженерным сетям, для прохода на земельные участки индивидуального пользования;
3. определение порядка пользования земельным участком спорной части домовладения в соответствии с идеальными долями сторон (либо с отступлением от идеальных долей сторон).

 Площадь участка общего пользования распределяется между собственниками в равных частях. При объединении долей собственников, о чем должно быть указано в определении суда о назначении экспертизы, объединенная доля считается долей одного собственника, т.е. участок делится по количеству полученных в результате объединения долей.

 Определяя возможность реального раздела домовладения, эксперт рассматривает его сначала без земельного участка. При этом он устанавливает:

• техническое состояние строения (величину его физического износа), наличие  исключающих возможность эксплуатации строения повреждений, если эти повреждения не могут быть устранены в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил;
• соотношение величины полезной площади помещений жилого дома, отвечающих требованиям технических, санитарных норм, и количества спорящих сторон с учетом величины долей, принадлежащих им в праве собственности на недвижимость;

Полезной площадью считается суммарная площадь жилых и подсобных отапливаемых помещений в квартире, жилом доме без учета площади под печью, перегородками в габаритах капитальных стен.

• возможность устройства изолированных помещений квартир с отопительными устройствами, отдельными входами, имеющих непосредственное дневное освещение (определенный уровень освещенности и инсоляции), в количестве, равном числу спорящих сторон, без нанесения несоразмерного ущерба строению, подлежащему разделу.

Экспертиза по разделу дома (квартиры).

Квартира – жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, отделенное от других помещений капитальными стенами или перегородками без проемов и имеющее самостоятельный выход на лестничную клетку, в общий вестибюль (коридор) или непосредственно наружу.

 На основании исследований эксперт решает вопрос о возможности раздела спорного дома между спорящими сторонами в соответствии с заданными судом условиями. При отсутствии такой возможности эксперт констатирует и обосновывает свой вывод, в ином случае – разрабатывает варианты реального раздела строения.